Что делать дольщику при банкротстве застройщика: подробная инструкция

Покупка квартиры в новостройке по договору долевого участия (ДДУ) — популярный способ стать владельцем собственного жилья. Однако вместе с выгодой долевое строительство несет и определенные риски.
Главный из них — банкротство застройщика.

Если девелопер признан финансово несостоятельным, стройка может быть заморожена, а дольщики — остаться без квартир и без денег. В этой статье рассказываем, что делать дольщику при банкротстве застройщика, как вернуть свои инвестиции и какие права защищены законом.

Банкротство застройщика: что это значит

Банкротство застройщика — это признание судом финансовой несостоятельности компании, которая не может выполнять свои обязательства перед кредиторами и участниками долевого строительства.

Процедура регулируется Федеральным законом №127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», а также Федеральным законом №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве».
Именно они устанавливают порядок защиты дольщиков и механизм возврата вложенных средств.

Почему застройщики банкротятся

Причин для банкротства строительной компании может быть множество. Среди самых распространенных:

рост цен на стройматериалы и услуги подрядчиков;

снижение спроса и покупательной способности населения;

ошибки при составлении бизнес-плана;

судебные расходы и штрафы за срыв сроков;

мошеннические схемы или вывод активов;

форс-мажоры — от пандемий до санкций и перебоев с поставками.

Иногда банкротство бывает фиктивным, когда девелопер намеренно объявляет о несостоятельности, чтобы вывести деньги и избежать выплат дольщикам. Такое действие квалифицируется как преднамеренное банкротство и влечет уголовную ответственность.

Особенности процедуры банкротства застройщика

В отличие от обычного банкротства юридического лица, в случае девелопера не применяются стадии наблюдения и финансового оздоровления.
Суд сразу вводит конкурсное производство и назначает конкурсного управляющего, который:

формирует реестр требований кредиторов, включая дольщиков;

оценивает активы застройщика;

контролирует продажу имущества и распределение вырученных средств;

взаимодействует с судом, Фондом защиты дольщиков и госорганами.

Если есть шанс достроить дом, может быть введено внешнее управление — тогда объект достраивает новый девелопер или ЖСК, созданный дольщиками.

Как узнать, что застройщик на грани банкротства

Опытные юристы советуют мониторить состояние застройщика с самого начала стройки.
Сигналы о возможных проблемах:

работы на объекте резко замедлились или приостановились;

на стройке нет техники и рабочих;

застройщик не публикует фотоотчеты в ЕИСЖС (Единая информационная система жилищного строительства);

истекает срок разрешения на строительство;

отсутствует актуальная отчетность на сайте проекта;

застройщик не спешит передавать ключи от готовых квартир.

Проверить актуальные сведения можно:

через картотеку арбитражных дел (kad.arbitr.ru);

на Федресурсе (bankrot.fedresurs.ru);

на сайте Федерального реестра сведений о банкротстве;

в публикациях газеты «Коммерсантъ», где официально размещаются сведения о банкротстве.

Что делать дольщику при банкротстве застройщика

Если суд ввел конкурсное производство, у дольщика есть всего два месяца, чтобы подать заявление о включении своих требований в реестр кредиторов.
Пропуск этого срока допустим только по уважительной причине (болезнь, командировка, служба и т.п.), подтвержденной документально.

Действия дольщика:

Получить уведомление от конкурсного управляющего.

Подать заявление о включении в реестр (через управляющего или напрямую в арбитражный суд).

Определиться, что требовать — деньги или квартиру.

Как вернуть деньги при банкротстве застройщика

Если вы решаете получить компенсацию, а не жилье, то:

вы теряете право на квартиру;

сумма возврата определяется по стоимости, указанной в ДДУ,
и рыночной цене аналогичной квартиры на момент банкротства;

оценку проводит независимый эксперт, назначенный конкурсным управляющим.

Если вы не согласны с оценкой, можно оспорить ее в арбитражном суде.
Также можно заявить требование о неустойке — 1/300 ключевой ставки ЦБ РФ за каждый день просрочки передачи квартиры.
Для граждан сумма рассчитывается в двойном размере.

⚠️ Однако на момент написания статьи действует мораторий на взыскание неустоек до конца 2025 года.

Как получить квартиру при банкротстве застройщика

Если дом готов более чем на 80%, целесообразно требовать передачи квартиры, а не компенсации. В этом случае возможны три сценария:

Фонд защиты дольщиков (ФРТ) финансирует достройку дома.

Проект передают новому застройщику, который завершает строительство.

Создается ЖСК (жилищно-строительный кооператив) из дольщиков, которые берут проект под свой контроль.

Если объект полностью готов, дольщик получает квартиру по условиям ДДУ, после чего оформляет право собственности.

Кто получает выплаты первым

Очередность выплат при банкротстве застройщика следующая:

Физлица, пострадавшие при исполнении трудовых обязанностей.

Сотрудники, которым задолжали зарплату.

Дольщики и инвесторы — по ДДУ, включая компенсации, пени и выплаты из Фонда защиты дольщиков.

Прочие кредиторы — банки, подрядчики, поставщики.

Если дольщик не успел попасть в реестр, он сможет претендовать на выплаты только по остаточному принципу.

Как работает Фонд защиты дольщиков (ФРТ)

С 2017 года для защиты граждан создан Фонд развития территорий (ФРТ) — правопреемник компенсационного фонда дольщиков.
До 1 июля 2019 года застройщики обязаны были перечислять в фонд 1,2% от суммы каждого ДДУ.

ФРТ использует эти деньги для:

выплат компенсаций дольщикам, потерявшим жилье;

финансирования достройки домов проблемных девелоперов.

Размер компенсации определяется по формуле:
площадь квартиры × средняя рыночная цена 1 кв. м (по данным Росстата).

💡 Важно: ФРТ не компенсирует неустойки, моральный вред и сделки по уступке прав требования после начала процедуры банкротства.

Банкротство застройщика и ипотека: что делать заемщику

Если квартира приобреталась в ипотеку, то банкротство застройщика не освобождает от выплат по кредиту.
Банк и заемщик связаны отдельным договором, и обязательства по нему сохраняются.

Что можно сделать:

обратиться в банк за реструктуризацией кредита;

запросить кредитные каникулы;

подать заявление о снижении процентной ставки или переносе платежей.

Если заемщик получает компенсацию вместо квартиры, банк вправе направить эти средства на погашение кредита.
Оставшаяся сумма (если таковая есть) выплачивается гражданину.

Как защитить себя заранее

Чтобы минимизировать риски при покупке жилья в новостройке:

проверяйте застройщика на сайте наш.дом.рф;

изучайте финансовую отчетность и судебные дела;

не соглашайтесь на серые схемы оплаты;

выбирайте проекты с эскроу-счетами — это гарантированная защита средств;

проверяйте, состоит ли застройщик в реестре ФРТ.

Итоги

Банкротство застройщика — неприятная, но решаемая ситуация.
Главное — действовать вовремя:
включиться в реестр кредиторов, грамотно оформить требования и следить за ходом дела через Федресурс и арбитражную картотеку.

Сегодня законодательство позволяет дольщикам восстановить свои права — получить квартиру или компенсацию, даже если компания-застройщик признана банкротом.